İpotek, borçlunun kredi verdiği (alacaklı) bir varlığı (genellikle bir mülkü) teminat olarak bıraktığı bir sözleşmedir.
Bu şekilde borçlu borcunu ödemez ise alacaklı, kendisine olan borcunu tahsil etmek için malın satışını talep etme hakkına sahip olacaktır. Dolayısıyla ipotek, alacaklıya bir teminat hakkı sağlayan, borçlunun bir varlığını teminat olarak kullanan bir borçlanma aracıdır.
Bir ipoteğin özellikleri
İpotekler genellikle ev veya arsa gibi gayrimenkullere uygulanır, ancak taşıtlar veya sanat eserleri gibi kişisel mülkler üzerinde ipotek tesis etmek de mümkündür.
İpoteğin en önemli özelliklerinden biri, teminat olarak bırakılan varlığın borçlunun tasarrufunda kalmasıdır. Örneğin, bir kişi konutunu alacaklıya teslim etmek için terk etmek zorunda kalmadan konutu üzerinde ipotek sözleşmesi yapabilir.
Borçlunun borcunun ödemelerine uymaması durumunda ipotek, alacaklının teminat olarak bırakılan mülkün açık artırma yoluyla (doğrudan satış değil) satışını talep etme hakkına sahip olacağını belirler. Alacaklı, tahsil edilen miktardan borcunu tahsil edebilir, kalanı diğer alacaklılara veya aynı borçluya bırakabilir.
Mortgage sözleşmeleri ne için kullanılır?
Genel olarak, ipotek sözleşmeleri, uzun vadeli finansman elde etmek ve aksi takdirde elde edilmesi zor olacak önemli miktarda kaynak için kullanılır. Ödeme garantisi olarak bir varlığa sahip olmak, alacaklının (ödememe durumunda varlığı elinde tutabilecek) riskini azaltır ve böylece kredi verilmesini kolaylaştırır. Örneğin İspanya'da, ev satın almak için finansman sağlamak için birçok ipotek sözleşmesi kullanılmaktadır.
İpotek, borçlunun mülkü teminat olarak rehin vermesi gerekmemesi ve bundan yararlanmaya devam edebilmesi gibi büyük bir avantaja sahiptir. Ancak, kriz zamanlarında teminatın değerinin önemli ölçüde düşmesi ve dolayısıyla müzayedede elde edilen miktarın borçlunun borcunu karşılaması için yeterli olmaması dezavantajına sahiptir.
Bir ipotek sözleşmesinin temel bileşenleri
- Bir tarafta, borçluya ödünç verilen kaynakların toplam miktarı olan sermaye vardır. Ödünç alınan anapara genellikle ipotek üzerinde teminat olarak bırakılan varlığın değerinden daha azdır.
- Sonra, krediyi veren kişinin yararına borcun bir yüzdesinin (sabit veya değişken) tahsil edilmesini ifade eden faiz oranı vardır.
- Üçüncü unsur, ödünç alınan paranın geri ödenmesinin beklendiği zamanı gösteren terimdir.
Bir örnek görelim, Juan (borçlu) Bank A (alacaklı) ile bir ipotek sözleşmesi imzalıyor. Bu sözleşme, Banka'nın size yıllık %7 faiz oranıyla 50.000 Euro (sermaye) tutarında borç vereceğini belirler. Juan, kendi adına, bu krediyi 10 yıl içinde (aylık taksitler halinde) ödemeyi kabul eder ve ipotek garantisi olarak 70.000 Euro değerinde bir arazi bırakır.
