Bir kat maddesi, bir gayrimenkul ipoteğinin taksitlerinde ödenecek faiz oranının asgari sınırıdır. Tavan maddesinin tam tersidir.
İpotekleri hesaplamak için kullanılan referans endeksin (örneğin Euribor veya Libor) faiz oranı taban olarak belirlenen noktanın altına düştüğünde, işletmenin uygulayacağı faiz oranı tabandır. Örneğin, belirlenen taban %1 ise ve faiz %0,5'e düşerse, işletme %1'i ücretlendirmeye devam edecektir.
Bu limit, bazı kredi kuruluşları tarafından faiz oranlarındaki olası düşüşlere karşı bir koruma mekanizması olarak belirlenmektedir. Bazı ülkelerde taciz olarak kabul edilen bir uygulamadır. İspanya'da, finans kurumu tarafından yeterli şeffaflıkla açıklanmadığı takdirde yasa dışı olarak kabul edilir.
Bu taban maddesi, sabit bir oranda sözleşme yapılan ipoteklerde, kredinin ömrü boyunca faiz zaman içinde sabit kalacağından, değişken bir faiz oranıyla sözleşme yapılan ipotekleri etkiler.
Değişken faizli kredinin işletilmesi
Bir kredi kuruluşu ile değişken faizli ipotek sözleşmesi yapıldığında, bu parayı ödünç verdiği için uygulayacağı faiz oranını belirler. Bu ilginin belirlenmesinde iki unsur rol oynar:
- İpotek hesaplamak için referans endeksin faiz oranı: Bankalararası piyasa tarafından belirlenir ve kredi kuruluşunun krediyi vermek için gerekli likiditeyi sağlamak için ödediği faizdir (kredinin ömrü boyunca değişkenlik gösterebilir).
- Kredi kuruluşunun ipotek yüklenicisinden tahsil ettiği bir fark: Bu, işletmenin kendisi tarafından belirlenir ve işletmenin ipotek kredisi verirken elde ettiği kar marjıdır (ömrü boyunca sabittir). Örneğin, endeks artı %2.
Zemin maddesi neden sabittir?
İpoteğin referans faiz oranı zamanla azalırsa ve üzerinde anlaşmaya varılan fark da düşükse, faiz ödemesi 0'a yaklaşabilir veya hatta bankanın kendisi müşteriye borç vermesi için ödeme yapan banka olmak üzere negatif bölgeye düşebilir.
Bu varsayımsal duruma tepki olarak ve kredi kuruluşlarının çıkarlarını koruyan bir mekanizma olarak, bu taban maddeleri ortaya çıkmaktadır. Kredi kuruluşları, ipotek sözleşmesinde bunları belirleyerek, verilen kredinin değişken kısmındaki olası düşüşlerden kendilerini korurlar. Bu şekilde taban maddesi, kredi başvuru sahiplerinin ipotekleri için çok düşük faiz ödemelerini, faiz ödememelerini veya ütopik bir durumda ipotek sözleşmesi yaptıkları için para almalarını önlemeyi amaçlamaktadır.