Gayrimenkul hukuku, gayrimenkul ile ilgili tüm ticari işlemleri düzenlemekten sorumlu olan kurallar bütünüdür.
Bu hakkın amacı, gayrimenkul ve onun satış veya bağış gibi ticari işlemleri ile ayni haklar, yani mülkiyet ve zilyetliktir.
Özel bir haktır, ancak kamu idareleri ve yetkileri bu tür işlemlere katılabilse de, ancak kamu tüzel kişiliği yerine özel kişi olarak hareket etmeleri kaydıyla. Yani bir belediye meclisi, genel merkezini kurmak için bir bina satın alırsa, bu edinimi düzenleyen kurallar idare hukukunun belirlediği kurallar olacaktır.
Gayrimenkul hukukunun özellikleri
Bu hakkın başlıca özellikleri şunlardır:
- Özel bir haktır, yani kamu yararı olmaksızın gerçek veya tüzel kişiler arasındaki ilişkileri etkiler.
- Kuralları işlerdir, yani değiştirilebilirler.
- Tek amacı gayrimenkuldür, bu nedenle taşınır mallar medeni kanunda düzenlemesini bulur.
- Gayrimenkul hukukunun belirli bir kanunu yoktur, bunun yerine medeni kanunda bu tür mülkleri etkileyen düzenlemelerin bir derlemesi vardır.
- Mülk tescili bu hak için çok önemlidir.
Bu hakkı daha iyi anlamak için emlak, mülkiyet hakları ve emlak vergilerinin ne olduğunu göreceğiz, çünkü bunlar bu hakkın düzenlenmesinin konusu.
Emlak
Gayrimenkul, taşınamayanlardır. Örneğin, bir masa taşınabilir olduğu için taşınır, bir ev veya bina taşınamadığı için taşınmazdır ve taşınsaydı önemli bir devalüasyona uğrardı. Bu varlıklar gayrimenkul olarak bilinir.
Gayrimenkul türleri
Gayrimenkul türleri aşağıdaki gibidir:
- Kuruluşa göre: binalar ve evler.
- Doğası gereği gayrimenkul: güneş.
- Analoji ile gayrimenkul: ipotek.
- Temsil yoluyla: mülkün tescilli mülkiyeti.
- Katılım yoluyla gayrimenkul: Bunlar, gayrimenkulün özünde olan ancak ondan ayrılan taşınır mal olarak kabul edilecek varlıklardır. Örneğin, bir evin kapıları, evin içine dahil edildikleri için gayrimenkul olarak kabul edilirler, ancak monte edilmezlerse taşınırlar.
ayni haklar
Ayni haklar, bir kimsenin bir şey üzerinde ve üçüncü şahıslara karşı hukuken veya fiziki olarak sahip olduğu, kimsenin bu kanuni yetkiye sahip olduğu şeyi kullanmasına ve yararlanmasına izin vermeyen bir yetkiden oluşur.
Gayrimenkul hukuku ile en ilgili gayrimenkul hukuku mülkiyet hukukudur.
Bu ayni hakların başlıca özellikleri şunlardır:
- Ayni hak sahibinin bir şey üzerinde gücü vardır.
- Bir gerçek veya tüzel kişi ile unvanına göre bir şey arasında ortaya çıkar.
- Nesne tek bir şeye dayanmaktadır.
- Mutlak bir haktır.
- Üçüncü şahıslara karşı icra edilebilir.
- Gerçek hak terk edilebilir.
- Bir şey üzerindeki gerçek hak, sahibine o şeyle istediğini yapma ve gücünü tüm "erga omnes"lere karşı savunma konusunda mutlak bir güç verir.
- Gerçek hakkın üzerine bindiği şey cismidir, yani elle tutulur bir şeydir.
- Sınırsız süre.
Gayrimenkul hukuku ile ilgili vergiler
Taşınmazın konusunun ve olası işlemlerinin (edinme, satış, bağış, kiralama vb.) yanında, tüm bu ticari işlemlerden doğan vergiler de bu hakkın çok önemli bir parçasıdır. Böylece şunları buluruz:
- Emlak Vergisi: Yeni bir mülk edindiğinizde bu tür vergileri ödemeniz gerekir.
- Mülk devir vergisi: İkinci el bir mülk edinirken bu vergi yüküyle yüzleşmek zorundasınız.
- Kentsel arazi değerindeki artış vergisi: Arsa veya kentsel arsa üzerinde satış işlemi yapıldığında, imar edilebilir ise değeri artmış ise vergi oranı ödenecektir. Genellikle bu oran belediyedir.
Gayrimenkul hukuku uygulama örnekleri
Bu emlak yasasının kullanılacağı bazı pratik durumlar, diğerleri arasında bir arsa değişimi veya bir evin satışıdır.