Portekiz yeni bir emlak balonu tehdidiyle karşı karşıya mı?
Portekiz'de ipotek verilmesi olağanüstü bir oranda ilerlemektedir. Bu durum, Portekiz'in yeni bir gayrimenkul balonunu besleyip beslemediğini merak eden analistleri endişelendirdi.
Ekonomistlerin dikkatini çeken ve endişe yaratan verilerden biri de Portekiz'deki ipotek kredilerinin büyümesi. 2019'un ilk on ayını 2018'in ilk on ayı ile karşılaştırırsak, konut kredisi kullandırımının %5 arttığını görüyoruz. Somut verilerde bu, gayrimenkul alımı için 8.522 milyon euro kredi verilmesi anlamına geliyor.
Krediye erişim koşullarının sıkılaştırılması
Ancak, ipotek kredisindeki artış 2019'da olan bir şey değil. Zaten 2018'de verilen ipoteklerdeki artış göz önüne alındığında, Portekiz ülkesinde bankacılık denetiminden sorumlu organ olan Portekiz Bankası, krediye erişimi sıkılaştırma talimatı verdi ipotek kredisi. Bunun için daha zorlu gereksinimler belirlendi. Bu şekilde, müşteriler gelirlerinin en az %50'sini mülkleri için krediyi ödemeye ayırmazlarsa ipoteğe erişemezler. Öte yandan ipotek, satın alınacak evin değerinin %90'ını geçemez ve 40 yıldan az bir sürede amorti edilmesi gerekirdi.
Portekiz bankalarının Portekiz Bankası'nın belirttiği kredi sıkılaştırma önlemlerini uyguladıklarını belirtmek gerekir. Ancak, daha sıkı kredi kısıtlamalarına rağmen, ipotek kredisi büyümeye devam etti. Pek çok kişi, krediye erişimin sıkılaştırılmasının nasıl olup da aranan sonucun tam tersi bir sonuç ürettiğini merak ediyor.
Konut kredisi neden arttı?
Bu kredi genişlemesi dinamiğinin nedenleri çeşitlidir. Portekiz ekonomisinin toparlanması, daha fazla harcama eğilimine yol açmıştır, faiz oranları düşüktür ve Portekiz'de gelenek olduğu gibi bir mülk, yıllar içinde değer kazanan bir varlıktır. Bu nedenle, Portekiz gayrimenkulü, yalnızca Portekiz vatandaşları arasında değil, aynı zamanda yabancı yatırımcılar arasında da yatırımcıların dikkatini çeken bir varlıktır. Bu nedenle, Portekizli ve yabancı yatırımcılar arasında gayrimenkulün yarattığı cazibe, konut kredisi talebinde artışa neden olmuştur.
Soylulaştırma ve yabancı yatırımcılar
Gayrimenkule yatırım yapma arzusu, arazi fiyatında zaten belirtilmiştir. Lizbon'da metrekare fiyatının 4.500 Euro'nun üzerinde olduğu alanlar var. Bütün bunlar soylulaştırma olarak bilinen şeye yol açtı.
Bu soylulaştırma, geleneksel olarak uygun fiyatlar ve kiralarla şehir içi mahalle sakinlerinin geleneksel mahallelerini terk ederek diğer uzak mahallelere taşınma sürecidir. Her şey, şehir merkezlerinin popüler olmaya, ün ve prestij kazanmaya ve turistler tarafından talep edilmeye başlamasıyla başlar. Evler rehabilite edilir, bölgede gayrimenkul talebi artar ve kira fiyatları yükselir. Bu şekilde, popüler sınıfların yerini daha yüksek kira maliyetleriyle karşı karşıya kalabilen daha yüksek sosyal sınıflar alır. Gerçekten de, birçok Portekiz şehri sözde soylulaştırma sürecinden geçiyor.
Sözde “altın vizeleri” de unutmamalıyız. Yarım milyon avroyu aşan gayrimenkul yatırımı olan yabancı uyruklu vatandaşlara verilen oturma izinleridir. Ayrıca, yarım milyon avroyu aşan gayrimenkul yatırımı, sadece Portekiz'de oturma hakkı vermekle kalmıyor, aynı zamanda ilginç vergi avantajlarına da erişim sağlıyor.
"Altın vizelerin" etkileri Portekiz şehirlerinde, özellikle de en önemli ikisinde hissedildi: Lizbon ve Porto. Dolayısıyla Brezilya, Çin ve Fransa'dan Portekiz'de gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen çok sayıda yabancı var.
Düşük faiz oranları, temerrütler ve aşırı değerli mülkler
Bu bağlamda gayrimenkule olan talebin artması fiyatlarda artış göstermektedir. Bunun kanıtı, Portekiz'deki konut fiyatlarının 2018'in ikinci çeyreğini referans alarak 2019'un ikinci çeyreğinde %11,2 artmasıdır.
Mortgage kredilerinin çarpıcı biçimde artması ve ev fiyatlarının artmasıyla birlikte Portekiz'deki emlak piyasasının durumu hakkında endişeler var. Daha önce uyardığımız gibi, Portekiz topraklarında bir balonun beslenmesinden korkuluyor.
Bu anlamda düşük faiz oranlarının altını çizmek gerekiyor. Dolayısıyla faizlerin düşük olduğu bir senaryoda tasarruf cezalandırılacak ve vatandaşlar harcamayı tercih edecek. Bu durumda halk, Portekiz'de zamanla değeri artan varlıklar olarak bilindiğinden, gayrimenkul yatırımına bahis oynayacaktır.
İkinci olarak, herhangi bir gayrimenkul balonunun doğuşunda her zaman mevcut olan bir faktör olan gayrimenkule verilen aşırı değere dikkat çekmeliyiz.
Son olarak, kötü borçlara dikkat etmelisiniz. Ve gerçek şu ki, Portekiz bankaları, yüzleşmeleri gereken yüksek derecede temerrüt nedeniyle kredilerini tahsil etmekte zorlanabilirler.
