Gayrimenkul değerlemesi, teknik parametrelere dayalı olarak bir mülke atfedilen teorik bir parasal değerdir..
Bu parametreler, birçok ülkede kanunla belirlenen bir değerleme metodolojisini takip eder. Her gayrimenkul değerlemesinde bu parametreler bir raporda tartışılmalıdır.
Gayrimenkul değerlendirmesi, mimar, sörveyör veya mühendis olabilen onaylı bir profesyonel tarafından hazırlanmalıdır. Bu, değerlemesi yapılacak gayrimenkulün ev mi, daire mi, arsa mı yoksa sanayi deposu mu olduğuna bağlı olacaktır.
Gayrimenkul değerleme raporunun en yaygın kullanımı, ipotek kredisi yoluyla bir gayrimenkul elde etmektir, bu nedenle genellikle “ipotek ekspertiz” olarak da adlandırılır. Değerlendirilen varlığın değerine dayalı olarak şu veya bu tutarda ipotek verilip verilmeyeceğine karar verirken finansal kurum için bir değer görevi görür.
Gayrimenkul değerlemesi ne için yapılır?
Bir gayrimenkul değerlemesi bize birkaç amaç için hizmet edebilir, bunlardan en önemlileri şunlardır:
- Değerlenen varlığı teminat olarak içeren bir ipotek kredisi edinin.
- Miras, boşanma veya müzayedelerde başlangıç fiyatı olarak karar vermek için yeterli titizlikle teorik bir değer bilin.
- Basit bir yönlendirmeye yönelik değerlendirmeden ayıran özel bir düzenleme ile teknik bir değer elde edin.
Değerleme rakamı ne kadar yüksekse, gayrimenkulün tahmini değerinin de o kadar yüksek olduğu dikkate alınmalıdır. Bu, teminat olarak söz konusu mülkü olan bir kredi talep ettiğinizde daha fazla marjınız olacağı anlamına gelir.
Gayrimenkul değerleme nasıl hesaplanır?
Gayrimenkul değerlemesinde dikkate alınan unsurlar teknik ve hukuki yönleri bir araya getirir. Bir değerlemenin ekonomik değerini belirleyen başlıca unsurlar şunlardır:
- yer: Kasaba, mahalle, yerleşim bölgesi vb.
- Yüzey: Metrekare olarak faydalı (duvarların kapladığı alan hariç) ve inşa edilmiş (bazen binanın ortak alanlarını içeren) iki yüzey verisi verilebilir.
- dağıtım: Evin sahip olabileceği oda, tuvalet veya teras sayısını listelemekle ilgilidir. Alanın doğru kullanımını değerlendirmeyi de dikkate alır.
- koruma durumu: Yenilenmiş, iyi durumda ve yenilenecek ev olmak üzere üç temel kategoriden oluşmaktadır.
- Kullanılan malzemeler: Evin kalitesini değerlendirirken belirleyiciler, iklimlendirme, örneğin enerji derecesi.
- Oryantasyon: Evin yönlendirildiği ana nokta yani kuzey, doğu, batı, güney ve birbirlerine verilebilecek kombinasyonlar.
- Market fiyatı: Bölgedeki fiyat aralığını öğrenmek için son satışların küçük bir araştırması yapılır.
Ayrıca, herhangi bir resmi korumaya sahip olup olmadığını bilmek gibi, değerlemenin değerini sınırlayabilecek yasal kontroller yapılmalıdır.
Bununla birlikte, bir mülkün değeri, ya iç faktörler (iyileştirmeler ekleyerek) ya da dış faktörler (çevrenin olumlu-olumsuz gelişimi) nedeniyle zaman içinde değişebilir.
Gayrimenkul değerlemesinde kullanım örneği
Yaklaşık 100.000 € satış değeri olan bir ev almak istediğimizi varsayalım. Buna karşılık, bankanın satış değerinin %100'ünü finanse etmesini istiyoruz, çünkü yalnızca yerel vergiler veya emlak komisyonu gibi satın alma ve satış giderlerinden tasarruf ettik:
Buradan iki senaryo verilebilir:
- Ekspertiz değeri 90.000 € ise ve gerekli konut kredisi 100.000 € ise birikimlerimiz, 15.000 €'luk alım satım masraflarının yanı sıra 10.000 €'luk farkı ödemelidir.
- Ekspertiz değeri 100.000 € ve üzeri ise ihtiyacımız olan miktarı karşılayacaktır.
Ekspertiz değerinin satın alma fiyatının %100'ünün alınmasının olağan olmadığı, genel kuralın %80 olduğu belirtilmelidir. Yani, fiyat 100.000 € ise, ekspertiz değeri 125.000 € olmalıdır, çünkü 125.000 €'nun %80'i ihtiyacımız olan 100.000 €'dur.
