Konut fiyatları son iki yılda arttı ve şimdiden yeni bir “emlak balonu”ndan söz ediliyor. Ama merak ediyoruz. Gerçekten yeni bir emlak patlamasıyla mı karşı karşıyayız? Ev fiyatlarını yükselten faktörler nelerdir?
IPV (Konut Fiyat Endeksi), emlak piyasasındaki krizin bir sonucu olarak altı yıl süren sert düşüşün ardından 2013'te dibe vurdu. Son iki yılda hem ev kiralamak hem de ev almak ve satmak için fiyatlarda bir toparlanma yaşandı. 2013'te en düşük 63'ten 2016'da 70'e çıktık. Her halükarda, kriz öncesi rakamların çok altındayız.
Kira fiyatlarına gelince, bu sektöre en büyük etkiyi yapan en turistik şehirlerde, 2015'ten bu yana artışların Barselona'da %26, Palma de Mallorca'da %18'e kadar çıktığını takdir ediyoruz. Bunlar oldukça çarpıcı veriler. ardından İspanya'nın en önemli şehirlerinin geri kalanında daha ılımlı bir yükseliş izledi.
Ev fiyatlarındaki bu artışın sebepleri neler?
1-İspanya mal sahibi bir ülke olmasına rağmen kiralama talebindeki artış.
Gayrimenkul sektöründeki krizin muazzam sonuçlarını yaşayan en genç İspanyollarda bile ev sahibi olma duygusu devam ediyor. Ev kiralamayı geçici bir durum olarak görüyoruz.
"Neslin %60'ı bin yıllık ev sahipliğini kiraya tercih ediyor”.
%80'den düştük Evlerin yüzde 78'i Eurostat verilerine göre, Fransa veya Almanya gibi ülkelerde %70 veya %50 olan Avrupa ortalaması ile karşılaştırıldığında.
Bu gerçekler, kiralık konut arzının kıtlığını ve talepteki artışı, fiyatları yukarı çeken nedenleri vurgulamaktadır.
2-İspanya'nın belirli bölgelerinde turistik kiralama.
Tatil kiralama, fiyatların birçok şehirde fahiş olmasında önemli bir faktördür. Oldukça açık bir örnek, 2 yatak odalı bir dairenin kirasının 3.400 € / ay. Bu durum orta sınıf vatandaşların bu fiyatları karşılayamadığı için ikametlerini değiştirmek istemelerine neden oluyor ve ada lüks ve turizme itiliyor.
3-İstihdamın ve devlet yardımlarının yeniden etkinleştirilmesi.
Son aylarda işsizliğin düşmesi, birçok gencin ebeveynlerinden bağımsız olma adımını atmasına neden oldu. Bu, ilan edildikleri son Devlet Konut Planı 2018-2021 tarafından desteklenmektedir. 35 yaş altı gençler için kira yardımı Yıllık gelirin 22.365 €'yu geçmemesi koşuluyla, kira bedelinde %50'ye kadar ve 1. evin satın alınmasında 10.800 €'ya kadar.
Artık bankaların ipotek vermeleri ve gayrimenkul sektörünü yeniden canlandırma konusunda daha az isteksiz olmaları kalıyor ve yararlanıcılar bu yardımlardan faydalanabiliyor.
4-Gayrimenkul varlıklarının kârsız yatırımı.
Kriz öncesi gayrimenkul yatırımı yapan ve henüz bunlardan kurtulamayanlar, evlerini satışa çıkarabilmek ve yatırımlarını geri alabilmek için ekonomik canlanma anını bekliyorlar. Fiyatlar yükselmediği sürece, kârlılık bu varlıkları elden çıkarmaya yetecek kadar artmayacaktır. Bu gerçek, birçok boş ev olmasına rağmen, satış teklifinin çok geniş olmadığı anlamına gelir.
5-Yabancı sermayenin çekiciliği.
İngiliz, Alman, Rus, Fransız veya Amerikalı İspanyol emlak piyasasına odaklandı. Birçoğu bir tatil evi satın alan, emekli olan veya basitçe, düşük fiyatı yatırım fonlarını cezbeder. 2016 yılında 55.000'den fazla ev yabancılara gitti, 2015 yılına göre %18 daha fazla.
Bir konut balonundan mı yoksa bir fiyat artışından mı bahsediyoruz?
Altı yıl boyunca konut fiyatlarında %40'tan fazla düşüş yaşadıktan sonra, %4-5'lik bir artış bir balona bağlanamaz. Hala çok düşük fiyatlardayız.
2016'da satılan ev sayısı (403.000), 2007'de satılanların (775.000) hala yarısından biraz fazla. Seviyeler karşılaştırmalı değildir.
Bir balona her zaman spekülatif faktörler nedeniyle fiyatların yükseldiği bir öfori iklimi eşlik eder. Ancak kiralık ya da satılık konut arzının olmayışı nedeniyle fiyatların nasıl arttığını gördük. Ev alıp satmanın amacı, daha sonraki satış, spekülasyon için bir varlık olarak değil, içinde yaşamaktır.
Kredi ve ipotek verilmesi önemli ölçüde kısıtlandığı için finans kurumları da bu ortamın oluşmasına yardımcı olmuyor.
Öte yandan, yeni inşaat ve inşaatlar yavaş yavaş toparlanıyor. 10-15 yıl öncesine kıyasla hiçbir şey. Satılık yeni evlerin büyük parkları için böyle bir anket yok.
Bu verilerle İspanya'da gayrimenkul sektörünün toparlandığı sonucuna varabiliriz. Çok güçlü bir sektör ve daha iyimser bir durumla karşı karşıyayız ama bir patlamadan söz edemeyiz, ne de öforik bir atmosfer. Büyük düşüşlerden sonra, fiyatlarda 2005-2007'den çok daha düşük seviyelerde bir toparlanma var.
