Risk primi sadece ülke ekonomisini ilgilendiren bir kavram değildir. Sadece bonoya yatırım yaparken değil, gayrimenkule yatırım yaparken de getiri aranır. Bu nedenle, yatırımcılar gayrimenkul piyasasında faaliyet gösterirken risk göstergeleri tarafından yönlendirilir. Peki gayrimenkul piyasasında risk primi nasıl işliyor?
“Risk primi” kelimesini duyan birçok kişinin aklı 2011 ve 2012 yıllarına seyahat ediyor. Avrupa ekonomilerinin zayıf performansının tetiklediği dönemde, ülkelerin piyasalarda finansman için ödemek zorunda kaldıkları faiz. Bu hassas ekonomik an, halkın büyük bir bölümünün risk priminin ne olduğunu anlamasını sağladı.
Risk priminin piyasalarda finansman arayan tüm devletler için ek bir maliyeti öngördüğünü hatırlayalım. Bu ek maliyet, ülke ekonomisinin karşı karşıya olduğu risklere göre belirlenmektedir. Diyelim ki yatırımcının kaynaklarını belirli bir ülkenin tahvillerinde kullanmak için koştuğu risk için bir tazminat. Ancak bir ülke ekonomisinin performansı ne kadar iyi olursa, ödenmesi gereken risk primi de o kadar düşük olur. Referans olarak Alman tahvilinin alındığına dikkat edilmelidir. Bu sayede farklı ülkelerin ekonomik riskini ölçmek için geçerli bir ölçeğe sahip olacağız.
Emlak piyasasında risk primi mahalleye göre değişiyor
Eh, risk primi kavramı emlak piyasasına da ulaştı. Riskin ülkeye göre değiştiğini daha önce belirtmiş olsaydık, gayrimenkul piyasasında risk yatırım yapmak istediğimiz semte göre değişir. Herhangi bir risk primini ölçmek için bir referans olmalıdır. Bu nedenle, tahvil piyasasında Almanya'dan referans olarak bahsettiysek, emlak dünyasında bu yer Madrid'in Recoletos mahallesi tarafından işgal edilecektir. Recoletos, garanti ve güvenilirlik ile karakterize edilen bir alan olarak kabul edilir, ancak bir mülk edinirken ve kiraya verirken elde edilebilecek faydalar daha az olacaktır.
Gayrimenkul piyasasında risk priminin bağlı olduğu değişkenler
Mahalleler ve eyaletler arasında açık bir paralellik vardır. Her ikisinde de risk olasılıkları birinden diğerine değişir. Belirli bir ülkenin tahvillerine yatırım yaparken, yatırımcı borçluluk düzeyine, iflas olasılığına, büyüme beklentilerine veya kamu açığına özellikle dikkat eder. Gayrimenkul piyasasında, mülkün başkasına devredilme olasılığı, mülkün yasadışı işgali, mevzuatta değişiklik veya belirli bir süre boyunca bir mülkten geçen kiracı sayısı gibi diğer kriterler kullanılmaktadır.
Recoletos mahallesi örneğinden devam edersek, bu mahallenin güvenli, bir gayrimenkul kalesi olarak kabul edildiğini görüyoruz. Bütün bunlar, büyük bir kesinlikle, %3,3 ile %3,4 arasında değişen getirilerin elde edileceği anlamına geliyor. Ve hepsinden iyisi, az riskle. Bu nedenle, Recoletos mahallesindeki düşük risk seviyesi, eşit derecede düşük gayrimenkul risk primi ile ödüllendirilecektir.
Gayrimenkul yatırımcısı, gayrimenkul risk primi pahasına kâr istiyorsa, dikkatini diğer mahallelere odaklamalıdır. Bu faiz farkı, Entrevías, San Diego, San Andrés veya San Cristóbal gibi mahallelerde daha da şiddetlenecek. Burada risk çok yüksek, dolayısıyla çok daha yüksek bir gayrimenkul risk priminin karşılanması gerekiyor.
Önceki bir analizin önemi
Riski azaltmak için yatırımı çeşitlendirme olasılığının olduğu tahvil piyasasından farklı olarak, emlak piyasasında her şey satın alınacak mülkün fiyatına bağlı olacaktır. Bunun sonucu, en küçük yatırımcıların, en pahalı oldukları için mevcut en güvenli alanlara yatırım yapma seçeneğine sahip olmayacak olmasıdır. Bu arada, en güçlü yatırımcılar daha düşük riskli mahalleleri tercih ediyor. Büyük yatırımcının neden en yüksek kârlılığı sunan mahallelere bahse girmediğinin açıklaması, büyük riskler almak istemedikleri için basittir.
Karlılık ve risk arasındaki denge
Herhangi bir yatırımda olduğu gibi, emlak piyasasında da iki değişkenin önceden analizi gerekli olacaktır: karlılık ve risk. Finans dünyasında karlılık ne kadar yüksekse risk de o kadar yüksek olduğu iyi bilinmektedir.
Bu tür bir gayrimenkul yatırımında fiyat dalgalanmaları, rekabet gücü derecesi, tahminler ve sözde kiralama efor oranı gibi hususları değerlendirmek esas olacaktır. Kira efor oranının, kirayı ödemek için kullanılan aylık gelir miktarı olduğunu unutmayın.
Son olarak, mülk sahipliğiyle ilgili diğer maliyetlere özellikle dikkat etmelisiniz. Bu anlamda vergilerin etkisinin, topluluk harcamalarının, sigorta primlerinin, olası sızıntıların ve prosedürlerin maliyetlerinin değerlendirilmesi gerekmektedir.
Hem tahvil piyasasında hem de gayrimenkul piyasasında risk priminin işleyişinde büyük benzerlikler bulunduğuna şüphe yoktur. Ve işte bu, risk ödeniyor.