Ginnie Mae, ipotek kredisi piyasasında faaliyet gösteren, Birleşik Devletler Hükümeti tarafından desteklenen bir federal hükümet kurumudur. Misyonu, ülkedeki en dezavantajlı sınıflara ait ve daha az kaynağa sahip milyonlarca hane için konutları ekonomik ve erişilebilir kılmaktır. Aynı zamanda mortgage piyasasına likidite sağlar.
Bu amacı, temel olarak federal hükümetin iki kurumu tarafından garanti edilen ipotekler olan ipotek tahvillerini (MBS) destekleyerek, belirli gereksinimleri karşılayarak ve bir dizi özel borç veren ihraç ederek yerine getirir. Bunlar Federal Konut İdaresi (FHA) ve Gazi İşleri Bakanlığı'dır (VA).
Borç verenler daha sonra bu ipoteklerin temelini oluşturan MBS ihraç eder ve Ginnie Mae tahvillerin faiz ve anaparanın yatırımcılarına zamanında ödenmesini destekler. Bu MBS, ekonomik döngünün zamanından bağımsız olarak en güvenli yatırımlardan biri olarak kabul edilir.
Ginnie Mae olarak bilinmesine rağmen, tam adı Hükümet Ulusal İpotek Derneği'dir (GNMA).
Ginnie Mae nasıl çalışır?
Ginnie Mae, ABD nüfusunun dezavantajlı gruplarının ihtiyaçlarına cevap vermek için özel sektörle el ele çalışıyor ve bu ipoteklerin altında yatan MBS tahvilleri için teminat görevi görüyor.
Bu krediler, bu krediler sayesinde risksiz varlıklar olarak kabul edildiğinden, bu kredileri verenlerin daha iyi fiyatlar almalarını sağlar.
GNMA ipotek oluşturmaz, satın almaz veya satmaz ve MBS vermez. Bunun yerine, MBS'den türetilen akışların ödenmesini garanti eder. Borç verenler ödeme yapmazsa, Ginnie Mae, MBS tahvillerinin yatırımcılarına olan ödeme yükümlülüklerini yerine getirebilmesi için zarardan parayı menkul kıymetleştirme kuruluşuna aktarır.
Bu piyasada, borç verenler ve yatırımcılar, onlardan karlılık elde etmek için bu kredileri satar ve satın alır. Bu piyasa sayesinde, borç verenler yeni kredileri veya yeni operasyonları finanse etmek için fazladan likidite ve gelir elde edebilirler. Unutulmamalıdır ki bir finans kuruluşunun dengede tuttuğu kredilerin geri ödenmesi ve sermayenin geri kazanılması yıllar alır. Bu nedenle, bu kuruluşların bu kredi paketlerini satın almak isteyen yatırımcılara satması daha avantajlıdır.
Geçiş, komisyonu alan bir aracı aracılığıyla fonların bir yerden başka bir yere taşınmasına izin veren kanaldır.
menkul kıymetleştirme süreci
Bu, uygun satın alınan ipotekleri (aşağıdaki kriterleri karşılaması gerekir) varlık havuzlarında bir araya toplayan ve MBS tahvilleri ihraç eden özel kuruluşlar tarafından menkul kıymetleştirmenin gerçekleştiği yerdir. Bu kuruluşlar daha sonra tahvilleri piyasaya yatırımcılara yerleştirir.
Bu nedenle, Ginnie Mae, meydana gelirlerse, kayıpları absorbe etmede dördüncü seviyededir. Başta da belirttiğimiz gibi ipoteğin borçlusu, devlet sigortası ve ihraççının kaynakları öndedir.
MBS Kredisi ve İhraççı Gereksinimleri
Krediler, aşağıdakilerle ilgili uygunluk kriterlerini karşılamalıdır:
- Minimum ilk giriş.
- Sınırlı YBD oranı (kredi / konut sermayesi).
- En büyük boy.
- Minimum gerekli belgeler.
- Borçlu Satın Alınan Sigorta.
İhraççılar, MBS ihraçları için havuzlanacak kredilerin türüyle ilgili uygunluk kriterlerine uygunluk göstermelidir. Örneğin, potansiyel ihraççı, FHA onaylı bir ipotek sahibi olduklarını ve en az son üç yıldır böyle olduklarını tasdik etmelidir. Ek olarak, aşağıdaki iki gibi diğer yönler:
- Mali yönler: finansal tablolar, sermaye ve likidite gereksinimleri, varlık gereksinimleri vb.
- Kalite kontrol: ipotek kredilerinin oluşturulması, yüklenilmesi ve hizmete sunulması için.
Ginnie Mae yapı
MBS, doğrudan bir amortisman yapısına sahiptir. Bu, borçlular ipotekleri, anaparayı ve faizi ödedikçe yatırımcıların karşılık gelen faizi aldıkları anlamına gelir. Gerçekte, ipoteklerin tüm amortismanları birikerek fon tarafından yatırımcıya aylık olarak ödenmesidir. Bu miktardan, garanti ve servis komisyonları çıkarılmalıdır. Diğer bir deyişle, fonun ödediği ücretler havuz ipoteği oranından daha az olacaktır.
Kupon ise havuzdaki kredilerin faiz oranlarının ağırlıklı ortalaması olarak hesaplanan ağırlıklı ortalama kupondur. Ancak burada, yatırımcıların ipoteklerin amortismanından elde edilen zamanla azalan bir sermaye tutarına faiz aldıklarını dikkate almak gerekir.
Havuzun ağırlıklı ortalama vadesi ile ilgili olarak, bu, gruptaki tüm ipoteklerin vadelerinin, havuzdaki her ipoteğin ödenmemiş anapara bakiyesi ile ağırlıklandırılarak ortalamasıdır.
İlişkili riskler
Yatırımcılar, yatırım yapmanın doğasında bulunan risklerin farkında olmalıdır:
- Faiz oranı riski: Faiz oranları düştüğünde, borçlular yeniden finansmana koştukça ön ödemelerin sayısı hızlanır ve sonuç olarak, ödenmemiş anapara tabanı azaldıkça borç verenler faiz kaybeder.
- Ön ödeme riski: Borçlular ipoteklerini kısmen veya tamamen önceden, yani üzerinde anlaşılan amortisman planı dışında amorti ettiğinde ortaya çıkar. Bu durumda, ipotek borçlusu bu tutar üzerinden faiz ödemeyi durdurur ve bu nedenle MBS yatırımcısı tarafından daha az faiz alınır. Peşin ödenen tutar ilgili tarihe kadar fonda tutulmakta ve ardından tahvil sahipleri “geçiş” işlemine tabi tutulmaktadır.
